台南北區40年老透天全屋翻新隔套案例：改造後套房客廳與臥室，一新設計，上架兩天全棟滿租

案例實錄・台南北區透天隔套・一新設計

40 年老透天改 7 間套房，上架 2 天，全棟滿租

用房客思維做隔套：隔音、省電、網速到位，租得快也租得久。

透天隔套，重點不是隔幾間，而是租不租得掉、租得多久。

這棟台南北區 40 年五層透天，屋主第一次當房東。一新設計規劃 7 間套房，上架 2 天全數租出，租金收益超出屋主預期。

改造後的 5F後套房，Minibar、冰箱、書桌與沙發一應俱全。

Q1：老透天隔套，怎麼做到不跳電？

重拉進屋幹線、迴路分流、每房獨立分電表，再搭配一級節能設備。只靠台電增容不夠。

Q2：怎麼讓套房租得快、租得好價錢？

照房客的需求做：隔音、網速、省電做到位，比花俏的裝潢更有用。

隔再多間，租不掉都是成本；滿租天數夠長、空窗期夠短，才是真正的投報率。

案場基本資料

房屋位置：台南市北區
建築型態：五層樓老透天（屋齡約 40 年）
室內坪數：約 67 坪
原始屋況：5 房 2 廳 4 衛，前後外牆漏水嚴重。
改後格局：1F 車庫＋2F 整層大套房＋3～5F 前後各 1 間（共 7 間套房）
使用型態：透天隔套
工期：2022.02～2022.08

屋主需求

安全：結構、消防、用電不省；磚牆隔間、防火門、每層滅火器。
用電：全棟集中 1 樓配電，每房獨立分表與迴路，可單房斷電，不能跳電。
採光：每房都要有窗，並降低西曬。
建材：指定使用六角磚。
預算：初估 350 萬，後上修至 500 萬（2021 年底，物價大漲前）。

上架 2 天滿租，一新設計做了哪些事？

全棟安全、用電、管線、防水

這棟的難題：2F 格局重整、3F後房空間不足、4F 只有一套衛浴、5F 要隔出兩間完整套房。以下先說全棟共通的工程。

01三大安全底線｜結構、消防、用電不能省

老屋改多人居住，安全沒做好，代價是公安開罰與房客求償。結構上「疑牆不拆」、沿樑配牆，避開載重風險；排污管線全面重整，並集中規劃管道間。

02用電負載重整｜不跳電，靠的是室內配電

巷弄變壓器常滿載、進屋管徑有限，只申請台電增容不夠。一新設計重拉進屋幹線、計算迴路分流、每房獨立分電表，搭配一級能效設備。房客不跳電；萬一房客私接高耗電電器出狀況，房東也有用電資料可以說明。

03配電與管線｜用電集中 1F，管線藏進樑與天花

屋主要求全棟用電集中在 1 樓控管，管線量因此變多。一新設計利用真假樑、天花高低與牆面凹凸把管線藏起來（我們稱為「偽素顏裝潢術」），房間看起來乾淨俐落。

以真樑假樑、天花高低與牆面凹凸，將集中的管線順勢藏起。

管線整合細節。

「偽素顏裝潢術」施工前後對比：外露管線藏進牆面與天花。 — 「偽素顏裝潢術」Before & After

04看不見的工程｜管線全換，衛浴先做防水測試

全棟給排水管線換新；衛浴鋪磚前先做防水測試。前面做確實，日後才不會漏水、報修不斷。

全棟管線換新。

衛浴防水測試。

05前後外牆防水｜鷹架、氣密窗、多道防水

原本前後外牆漏水嚴重。先搭鷹架、換氣密窗，再塗佈多道外牆防水，從源頭止漏，室內裝修才保得住。

台南北區40年老透天前側與後側外觀改造前後對比。 — 改造後前側與後側外觀；左右下角小圖為改造前。

06防火門與滅火器｜每房 F60A 防火門，每層滅火器

每間套房都用 F60A 防火門，各樓層與 1 樓車庫都設滅火器，降低公安風險。

一樓車庫設有滅火器，並規劃垃圾與資源回收分類區。 — 改造後一樓車庫設有滅火器。

套房採用F60A防火門，門外設有滅火器。 — 改造後套房 F60A 防火門與滅火器。

樓梯間平台設有滅火器。 — 改造後各樓層樓梯間設有滅火器。

07租客體驗｜隔音、網路、電費，決定房客住多久

隔音好，房客住得久；各樓層獨立 WiFi、公共區監視器是基本配備；一級節能空調讓房客電費低，也避免全棟用電跳進更高的累進級距。再加上每房獨立洗衣機與曬衣空間、1 樓機車位、垃圾代收與公共飲水機，上架 2 天就全棟租出。

1F車庫與公共區域

1 樓保留車庫，同時是全棟的配電與網路中心。

08車庫設計｜機車位、配電、網路、垃圾都在 1 樓

房客有專屬機車位；全棟配電與網路總機都在 1 樓，維修不必上樓；垃圾與資源回收放 1 樓，專人定時清運，房客不用追垃圾車。

施工前車庫現況。 — 改造前施工前車庫現況。

車庫停車位；一樓規劃房客專屬機車位。 — 改造後房客專屬機車位。

1F 網路與監視器配置圖：5 支雲端監視器與 8 席斜角機車格。 — 改造後5 支雲端監視器涵蓋大門、梯間與車位；8 席斜角機車格，減少刮車與亂停。

1 樓集中式獨立配電：告別逐層抄表的繁瑣，單房維護、退租點交皆能獨立控制，讓房東管理上更安全從容。 — 改造後1 樓集中配電：免逐層抄表，單房維修、退租點交都能獨立斷電。

各樓層獨立分電表與斷路器配置細節。 — 改造後每房獨立分電表與斷路器。

新增弱電箱管理全棟網路，維修管理免上樓。 — 改造後弱電箱集中管理全棟網路。

各樓層網路交換器與監控主機集中設置。 — 改造後網路交換器與監控主機。

2F整層家庭式套房：客廳／玄關／臥室、衛浴、更衣室

屋主原想隔前後兩間，但下方是車庫，拉管做衛浴難度高、容易超支；當時還有同業建議封死前門。一新設計堅持保留逃生門，說服屋主改成整層大套房，結果成為小家庭搶租的房型。

2F 改造前現況隔間尺寸圖與改造後平面配置圖。 — 改造前上：2F 現況隔間尺寸圖　改造後下：2F 平面配置圖

09小客廳｜善用挑高，客廳、吧台、臥榻都有

2 樓前側挑高條件好，規劃完整客廳與小吧台，窗邊做收納臥榻。屋主驗收時說：「好到我都想搬進來住。」

2 樓前側施工前現況。 — 改造前2 樓前側施工前現況。

挑高客廳，規劃完整客廳與小吧台。 — 改造後挑高客廳，機能完整。

吧台與書桌，窗邊做收納臥榻；左上小圖為改造前。 — 改造後吧台與書桌，窗邊做收納臥榻；左上小圖為改造前。

窗邊臥榻掀蓋即可收納。 — 改造後窗邊臥榻掀蓋即可收納。

10玄關｜六角磚落塵區，灰鏡黑鏡放大空間

順著樓梯動線砌磚隔出玄關，順勢留出凹槽放公共飲水機；套房不能開火，有溫熱水可喝，帶看加分。地面用屋主指定的六角磚，牆面搭灰鏡、黑鏡，空間顯得更大。

2 樓樓梯口凹槽擺放公共落地飲水機，上方層板備有杯架與茶包。 — 改造後凹槽放公共飲水機。

2 樓門口玄關施工前，順著樓梯動線規劃砌磚隔間。 — 改造前順著樓梯動線砌磚隔出玄關。

玄關六角磚地坪。 — 改造後玄關六角磚地坪。

11臥室與更衣室｜獨立衛浴、獨立洗衣機

後側是臥室、更衣室、獨立衛浴與專屬洗衣機，窗外加裝防盜凸窗可通風曬衣。前客廳、後臥室，公私分明，等同一房一廳。

2 樓後側施工前現況，舊廚房與廁所。 — 改造前2 樓後側施工前現況。

2 樓後側臥室，配置雙人床、冷氣與推拉門。 — 改造後私密臥室，與前方客廳公私分明。

專屬更衣室配置上下雙吊衣桿與層板，窗邊可放行李箱。 — 改造後專屬更衣室。

獨立衛浴內配置專屬洗衣機、洗手台與鏡櫃。 — 改造後獨立衛浴＋專屬洗衣機。

臥室外牆加裝防盜凸窗與遮雨棚，可通風曬衣。 — 改造後加裝防盜凸窗，通風曬衣更安心。

3F3F前套房旋轉電視架／3F後套房西曬窗貼隔熱膜

3 樓兩間套房都有獨立衛浴與洗衣機，並依屋主要求，每房都有兩面窗。

123F前套房｜旋轉電視架取代電視牆，空間更寬闊

前側面寬大，不硬隔。旋轉電視架立在客臥之間，沙發、床上都能看；入口用衣櫃當屏風，避開開門見床。每間套房都配 Minibar 水槽，不必進廁所洗杯子。衛浴沿用梯下既有管線，省下的錢花在房客有感的地方。

3F前套房施工前現況，雙窗採光的空房。 — 改造前3F前套房施工前現況。

從入口看 3F前套房，衣櫃作屏風遮擋床鋪。 — 改造後入口衣櫃作屏風，化解開門見床。

3F前套房情境照：旋轉電視架立於客臥之間，一側為 Minibar 水槽與沙發。 — 改造後旋轉電視架貫穿客臥，沙發、床上都能追劇。

3F前套房情境照：大面寬不硬隔，窗邊吧台書桌與雙人床。 — 改造後大面寬不硬隔，保留開闊格局。

3F前套房獨立衛浴，馬桶、洗手台與鏡櫃。 — 改造後獨立衛浴、獨立洗衣機。

133F後套房｜西曬窗貼隔熱膜，吊衣桿取代衣櫃

後房西曬，全室窗戶貼隔熱膜，冷氣省電、房客住得久。改用吊衣桿加收納櫃取代衣櫃，走道寬出來。空間不大，雙人床、沙發、Minibar、獨立衛浴與洗曬一樣不缺。

3F後套房施工前現況：舊式門窗與磁磚地板。 — 改造前3F後套房施工前現況。

3F後套房情境照：窗戶貼隔熱膜，吊衣桿、收納櫃與 Minibar 水槽。 — 改造後隔熱膜擋西曬，吊衣桿取代衣櫃。

3F後套房情境照：吊衣區、Minibar、書桌與沙發一應俱全。 — 改造後雙人床、沙發、Minibar 一應俱全。

4F一衛變雙衛，前後各一間完整套房

4 樓前大後小，原本只有一套衛浴。一新設計把兩間衛浴集中在前側，用書桌與 Minibar 包夾；用水區集中、管線最短，洩水坡度好處理，日後也少堵塞、少漏水。

144F前套房｜新增衛浴，窗邊做吧台與書桌

兩面大窗採光好，窗邊規劃 Minibar 吧台與書桌。坪數不大，仍放得下雙人床、雙人沙發與獨立洗曬。

4F前套房施工前現況，兩扇窗戶的空房。 — 改造前4F前套房施工前現況。

4F前套房施工前另一側，轉角窗與原有房門，格局尺度開闊。 — 改造前原格局開闊，有空間增設衛浴。

4F前套房施工中：窗邊預留套房專屬獨立迴路及匯流排配電箱。 — 施工中預留專屬迴路與配電箱。

4F前套房全景：Minibar 輕食吧台、沙發、雙人床與收納衣櫃，拎包即可入住。 — 改造後洗曬、吧台、沙發齊全，拎包入住。

拆除原衛浴隔間，雙衛浴集中配置並新增給排水管線。 — 施工中雙衛浴集中，管線最短。

4F前套房：雙人床、雙人沙發與壁掛電視。 — 改造後雙人床、雙人沙發一次到位。

4F前套房獨立衛浴，配置專屬洗衣機。 — 改造後衛浴＋洗衣機。

4F前套房獨立衛浴，玻璃隔屏淋浴區。 — 改造後淋浴乾濕分離。

154F後套房｜小窗改整面氣密窗

原本只有一扇小窗，改成整面氣密窗，採光大幅改善。配上藍色調牆面、獨立衛浴與洗衣機，屋主當初也差點想自己住。

4F後套房施工前現況，原有房門與磁磚地板。 — 改造前4F後套房施工前現況。

4F後套房施工前另一側，單扇窗與原有房門。 — 改造前原本只有單窗、舊式房門。

4F後套房施工中：雙衛浴集中配置，重新佈設給排水管線。 — 施工中雙衛浴集中，給排水重新佈設。

4F後套房施工中：新砌衛浴隔間與門框，管線集中整理。 — 施工中新砌衛浴隔間，管線集中整理。

4F後套房獨立衛浴，馬桶、淋浴與洗手台。 — 改造後獨立衛浴。

4F後套房獨立衛浴，配置專屬洗衣機。 — 改造後專屬洗衣機。

4F後套房完工：一整面大氣密窗，陽光灑進雙人床、沙發與窗邊書桌。 — 改造後整面氣密窗，滿室陽光。

4F後套房：床頭柔和藍色牆面、雙人床、沙發與吊衣收納。 — 改造後床頭藍色牆面，氛圍安靜平和。

4F後套房：Minibar 水槽、冰箱與窗邊書桌。 — 改造後Minibar 水槽與窗邊書桌。

5F小坪數也住得寬敞：前套房 7.7 坪／後套房 5.4 坪

5 樓前後兩間都有獨立衛浴與洗衣機。衛浴砌磚、管線入牆，再用挑高、大窗與精算的家具尺寸，讓小坪數不擁擠。

165F前套房｜7.7 坪大面寬，床、沙發、吧台一次到位

7.7 坪（含衛浴）。衛浴與洗衣機集中在入口側，砌磚隔間兼顧隔音與防水；入口是 Minibar、冰箱與吧台，衛浴外牆掛電視、正對沙發；靠窗放雙人床與書桌，旁邊隔出洗曬區。入口同樣鋪六角磚落塵區。本文開頭那張照片就是這間。

5F前套房平面配置圖：7.7 坪，含衛浴、洗曬區、Minibar 與雙人床。 — 改造後5F前平面配置圖（7.7 坪含衛浴）。

5F前套房施工前現況。 — 改造前5F前套房施工前現況。

5F前施工中：紅磚砌出獨立衛浴隔間。 — 施工中砌磚築出獨立衛浴。

5F前施工中：牆面封板，管線藏進牆內。 — 施工中封板，管線藏進牆內。

5F前套房完工：Minibar 水槽、橢圓吧台、雙人沙發、雙人床與窗邊書桌。 — 改造後吧台、沙發、雙人床一次到位。

175F後套房｜挑高配方框吊燈，5.4 坪也不壓迫

5.4 坪（含衛浴）。利用挑高配方框吊燈，小空間不壓迫。衛浴砌磚、管線入牆；Minibar、冰箱、書桌、雙人沙發、雙人床都有，窗外加裝穿梭管曬衣架。

5F後套房平面配置圖：5.4 坪，含衛浴、洗衣機、Minibar 與雙人床。 — 改造後5F後平面配置圖（5.4 坪含衛浴）。

5F後施工中：挑高天花封板完成。 — 施工中挑高天花封板。

5F後施工中：衛浴貼磚完成，牆面封板。 — 施工中衛浴貼磚完成。

5F後套房完工：挑高配方框吊燈，Minibar 水槽、冰箱、書桌、沙發與雙人床。 — 改造後挑高配方框吊燈。

5F後套房獨立衛浴，玻璃隔屏淋浴區與洗手台。 — 改造後淋浴乾濕分離。

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